Comment assurer son logement pour le mettre en location ?

Faut-il assurer son logement pour une location longue durée ?

Depuis la loi Alur de 2014, la souscription d’une assurance comprenant au minimum une garantie responsabilité civile est obligatoire pour les propriétaires d’un logement situé en copropriété, que celui-ci soit occupé, loué ou vacant. Si vous êtes propriétaire d’une maison individuelle ou d’un appartement dans un immeuble non régi par un régime de copropriété, cette obligation ne vous concerne pas.

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) : un must-have pour le propriétaire-bâilleur

Quel que soit le type de logement mis à la location, nous vous conseillons toutefois de souscrire une assurance habitation propriétaire non occupant (PNO). Celle-ci s’apparente à une assurance habitation classique : elle se compose de garanties de bases et de garanties optionnelles permettant une couverture plus étendue. En général, l’assurance PNO englobe les garanties suivantes :

• assurance responsabilité civile, qui couvre le propriétaire contre des préjudices corporels, matériels ou financiers subis par le locataire, les voisins et les tiers en cas de sinistre accidentel dans le logement ou les parties d’immeuble assurés ;
• assurance incendies et explosion ;
• assurance dégâts des eaux ;
• assurance catastrophes naturelles ;
• assurance vols, cambriolage et vandalisme ;
• assurance bris de glace.

Selon les contrats, il est ensuite possible d’opter pour des garanties complémentaires : garantie loyers impayés, garantie protection juridique, garantie vices de construction ou défauts d’entretien, garanties dommages aux biens immobiliers (si le logement est loué meublé), etc.

Le propriétaire peut-il souscrire une assurance pour son locataire ?

Dès la remise des clés - et chaque année ensuite -, le locataire est tenu de remettre au propriétaire une attestation d’assurance pour le bien loué. S’il ne le fait pas, le propriétaire doit lui envoyer une mise en demeure pour lui rappeler l’obligation de s’assurer. La mise en demeure doit notamment informer le locataire que s’il ne souscrit pas d’assurance, le propriétaire la prendra lui-même et lui demandera un remboursement par la suite.

Si un mois après la mise en demeure, le locataire ne vous a toujours rien transmis, vous pouvez, en tant que propriétaire, souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire. Autrement, vous pouvez aussi choisir de résilier le contrat de bail si une clause de résiliation est inscrite dans le contrat.

Bon à savoir

Dans le cas d’une colocation, que les colocataires aient signé un bail collectif ou individuel, ils doivent obligatoirement assurer l’appartement ou la maison contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). Dans le cas d’un bail collectif :

• un seul des colocataires peut être titulaire d’une assurance colocation ;
• l’ensemble des colocataires peuvent être couverts par un seul et même contrat d’assurance colocation ;
• les colocataires peuvent choisir de s’assurer individuellement.

Quelle différence entre l'assurance habitation souscrite par le locataire et l'assurance risques locatifs ?

En tant que locataire, vous êtes dans l’obligation de souscrire une assurance habitation avec un niveau de garanties minimum vous permettant de couvrir les principaux risques locatifs.

Il n’existe pas vraiment de différence entre l’assurance habitation et l’assurance risques locatifs : l’assurance habitation est simplement un terme plus large, qui englobe l’assurance risques locatifs.

En effet, la garantie risques locatifs est systématiquement intégrée dans les contrats d’assurance habitation. Elle couvre les dommages occasionnés à l’immeuble par le locataire du fait d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux prenant naissance chez lui.

L’assurance risques locatifs est relativement limitée en termes de garanties, puisqu’elle ne couvre que les dégâts occasionnés sur le bien et n’inclut pas les éventuels dommages causés au voisinage, par exemple. Pour être assuré correctement, il est donc vivement recommandé de souscrire un contrat multirisques habitation (MRH).

Comment se protéger en cas de loyer impayé ?

Aucun bâilleur n’est à l’abri des loyers impayés. Pour vous en prémunir, vous pouvez opter pour une assurance garantie loyers impayés (GLI). Non seulement elle vous indemnise lorsque le locataire n’est plus en mesure de payer ses loyers, mais elle couvre aussi les dégradations ou détériorations au départ du locataire et peut aussi vous accompagner dans les démarches juridiques si nécessaires. Vous pouvez souscrire ce type de contrat avant (conseillé) ou après la signature du bail.

Le coût de l’assurance GLI dépend en grande partie du montant du loyer du bien à assurer : en moyenne, il faut compter entre 2 et 4,5 % du loyer mensuel, charges comprises. Les assureurs imposent en contrepartie des conditions assez strictes sur les revenus et garanties financières des locataires.

Une autre alternative, cette fois-ci totalement gratuite : la garantie Visale. Ce dispositif de cautionnement, mis en place par Action Logement, existe depuis 2016. En cas de défaut de paiement et selon le profil du locataire, c’est Action Logement qui prend en charge les loyers et indemnise le propriétaire.

Locations saisonnières : est-il obligatoire d’assurer son logement ?

L'assurance d'un meublé de tourisme pour la location saisonnière est facultative pour les locataires comme les propriétaires. Toutefois, en tant que propriétaire, il est conseillé d’assurer son logement, a minima contre les incendies, explosions et dégâts des eaux. En tant que locataire, sachez que, bien souvent, votre assurance multirisque habitation comprend une garantie villégiature, qui vous couvre et agit comme une assurance location de vacances.

N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations.